Что изменилось в налогообложении недвижимости в 2024 году
В 2024 году в России вступили в силу важные налоговые изменения, касающиеся продажи недвижимости. В частности, были скорректированы правила расчёта налога с продажи квартиры. На первый взгляд кажется, что всё осталось по-старому: если вы продали жильё дороже, чем купили, и не владели им достаточно долго — платите 13% с разницы. Но на практике появились нюансы, которые влияют на то, когда платить налог с продажи квартиры и можно ли его вообще избежать.
Теперь ключевыми факторами стали срок владения, способ получения квартиры (покупка, наследство, дарение) и сумма сделки. Кроме того, были расширены льготы при продаже квартиры, особенно если недвижимость была единственным жильём продавца.
Когда налог обязателен: простое правило трёх лет
Главное условие, освобождающее от налога — срок владения. Если вы владеете квартирой более минимального установленного срока, налог платить не нужно. В 2024 году действует два варианта минимального срока владения:
1. Три года — если квартира была получена по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, или если была единственным жильём на момент продажи;
2. Пять лет — если квартира была куплена (в том числе по ипотеке) и не подходила под вышеперечисленные случаи.
Пример: Иван купил квартиру в 2019 году и продал её в апреле 2024 — прошло чуть больше пяти лет, значит, налог платить не нужно. А вот если бы он продал её в декабре 2023, попал бы под налог на недвижимость 2024.
Как рассчитывается налог с продажи квартиры в 2024 году
Если минимальный срок владения не соблюдён, налог рассчитывается как 13% (для резидентов РФ) от налогооблагаемой базы. Базой считается разница между ценой продажи и стоимостью покупки квартиры (или документально подтверждённых расходов на её приобретение и ремонт).
Если квартиру продали дешевле, чем купили, налог может быть нулевым. Но всё равно придётся подать декларацию, иначе налоговая может начислить налог с полной суммы сделки.
Техническая деталь: как уменьшить налоговую базу
Существует два законных способа уменьшить налог при продаже квартиры:
1. Вычет в 1 миллион рублей — если вы не можете подтвердить расходы на покупку, вы имеете право уменьшить сумму сделки на 1 млн рублей. То есть, если вы продали квартиру за 3 млн, налогом облагается 2 млн.
2. Документальные расходы — если сохранились договор купли-продажи, чеки на ремонт, нотариальные услуги и т.д., вы можете вычесть эти суммы из дохода.
Нужно выбрать только один способ: либо вычет, либо подтверждённые расходы. Нельзя применить оба одновременно.
Когда платить налог с продажи квартиры
Согласно действующему законодательству, налог нужно уплатить не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи квартиры. Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля. То есть, если вы продали квартиру в 2024 году, подать декларацию нужно до 30 апреля 2025 года, а заплатить налог — до 15 июля 2025.
Важно: даже если налог нулевой, но вы обязаны его рассчитать (например, из-за короткого срока владения), декларацию всё равно подавать нужно. Нарушение сроков чревато штрафами и пенями.
Что делать, если квартира продана дешевле кадастровой стоимости
С 2021 года действует правило: если квартира продана по цене ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая база рассчитывается не по цене сделки, а по кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. Это правило осталось и в 2024 году.
Пример: Кадастровая стоимость квартиры — 6 млн рублей. Вы продали её за 3,5 млн. 70% от кадастровой — 4,2 млн. Поскольку 3,5 млн меньше 4,2 млн, налог будет считаться от 4,2 млн, даже если фактически вы получили меньше.
Льготы при продаже квартиры: что положено в 2024 году
Среди изменений, которые принёс налог на недвижимость 2024, особое внимание стоит уделить новым льготам. Например, если вы продали единственное жильё и приобрели новое в течение 90 дней до или после сделки — вы можете не платить налог, даже если не прошло 5 лет владения. Эта мера направлена на поддержку граждан, которые улучшают свои жилищные условия.
Также сохраняются льготы для пенсионеров, инвалидов и многодетных семей — они могут рассчитывать на имущественный вычет и более мягкие условия расчёта налога.
Кейс из практики: как избежать налога законно
Анна унаследовала квартиру от бабушки в 2021 году и решила продать её в 2024. Срок владения — три года. Поскольку наследство входит в категорию льготных оснований, Анна освобождена от налога. Напротив, её брат Павел купил квартиру в 2022 и продал в 2024 — прошло менее пяти лет, и квартира не была единственным жильём. Он обязан подать декларацию и заплатить налог, даже если продал квартиру с убытком, но не может подтвердить расходы.
Заключение: что нужно помнить владельцу недвижимости в 2024
Продажа квартиры в 2024 году требует внимания к деталям: изменённые сроки владения, правила расчёта налога и новые льготы существенно влияют на итоговую сумму. Чтобы избежать проблем, важно заранее понимать, когда платить налог с продажи квартиры и как можно легально его уменьшить. Особенно это актуально в условиях, когда налоговые изменения 2024 года усилили контроль со стороны ФНС. В идеале — обратиться к специалисту ещё до сделки, чтобы правильно оформить документы и не переплатить.